“Contrato de Gaveta” ou Compromisso de Venda e Compra?

Com a crescente do mercado imobiliário no Brasil, é comum termos o chamado “Contrato de Gaveta” como meio de intermediação imobiliária, porém não podemos confundir com o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, previsto no artigo 1.417 do Código Civil, que pode ser levado a registro e gera DIREITO REAL de aquisição, ou seja, garante direitos e deveres ao comprador, trazendo segurança jurídica presente e futura.

Em uma análise simples, podemos desenvolver um só questionamento. Qual é o melhor meio de se ter garantia? Compromisso de Venda e Compra ou “Contrato de Gaveta”?

A resposta é rápida e objetiva, mas antes de responder, vamos a uma análise das duas situações jurídicas.

O Compromisso de Venda e Compra deve conter todos os requisitos ao contrato a ser celebrado futuramente, ou seja, o contrato definitivo de Venda e Compra (Escritura Pública de Venda e Compra), quando de fato e de direito, vai ocorrer a transmissão da propriedade, com o registro do título no Registro de Imóveis.

Para que serve o Compromisso de Venda e Compra?

São vários os casos para utilização, o mais comum é não poder fazer no momento a transação completa, ou seja, a pessoa está prestes a financiar o imóvel, porém está pagando a entrada para o comprador parcelada, então neste período o imóvel fica compromissado ao comprador e com a quitação farão o financiamento com a instituição bancária da escolha dele. Outro caso pode ser a pessoa que parcela o valor do imóvel, no período que ela está pagando, para ter segurança que a pessoa não vai ter má-fé, firmam o contrato de Compromisso de Venda e Compra. Estes são alguns exemplos de utilização deste instrumento particular.

Em síntese, o compromisso de venda e compra gera diversos direitos às partes contratantes, sendo a mais importante a realização da escritura definitiva, onde depois de concluídas as condições estipuladas no compromisso, se dará a compra e venda definitiva. A Lei 6.766/79 que disciplina o parcelamento do solo, mais conhecida como Lei dos Loteamentos, prevê que os compromissos de compra e venda valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

Já o “Contrato de Gaveta” como o próprio nome diz, é um contrato não oficial, que somente tem existência perante as partes, comprador e vendedor. Não é possível registrar no Registro de Imóveis, pois não existem os requisitos elencados pela Lei, e tão logo não tem eficácia jurídica. Trata-se então de um contrato de risco, o famoso contrato cego.

Em quais casos se utiliza este contrato? Na maioria dos casos utiliza-se quando a pessoa que está vendendo o imóvel, também adquiriu o imóvel através de um contrato de gaveta, onde a pessoa não tem legitimidade para transmitir para o comprador, ou ainda, financia junto ao banco e não quitou, logo não pode transmitir ou fazer o compromisso de venda e compra.

Por isso uma dica muito importante é verificar se o “vendedor” é mesmo proprietário do imóvel ou se é somente o promitente comprador ou detentor da posse, pois se este não for, terá sérios problemas no futuro. Pergunte-se sempre: Ele poderá transferir ao final das condições estipuladas o imóvel?

Se o vendedor, por exemplo, tiver problemas de outra ordem na Justiça, o imóvel pode ser penhorado, sem o conhecimento do comprador, uma vez que perante a lei o imóvel continua sendo de “propriedade” do vendedor.

Este é apenas um pequeno exemplo do tamanho do problema que estes contratos podem dar. Existem muitos outros, mas a ordem judicial é a mais comum nestes casos.

Após estas explicações, fica evidente que é melhor sempre optar pelo Instrumento Particular de Venda e Compra, para adquirir direito e deveres e Registrar o contrato no cartório. Fica claro que o “Contrato de Gaveta” não vai ser um bom negócio, além de arriscado desde o começo, traz dúvidas sobre o negócio realizado, como por exemplo, se a pessoa é realmente proprietária, se não tem pendências judiciais etc. Opte sempre pela garantia e certeza.